Оценка земель населенных пунктов

Немалая доля земельных участков по всей территории страны приходится на земли населенных пунктов. Они могут выступать как товар, который может быть в дальнейшем отчуждаться, осваиваться, застраиваться и облагораживаться. Поэтому довольно часто для данной категории земель может потребоваться оценка.

Что такое оценка земель населенных пунктов?

Под оценкой земель населенных пунктов понимается процесс, направленный на определение цены, которую можно получить на рынке за земельный участок с учетом его физических параметров, правовых и экономических условий.

Земля, как естественный природный ресурс, обладает экономической и социальной ценностью. Стоимость земель зависит от функций, выполняемых ею, ее месторасположения и индивидуальных особенностей каждого участка.

Для чего необходима оценка?

Профессиональная оценка земель населенных пунктов выполняется с целью:

• Купли-продажи земельного участка
• Кредитования под залог
• Сдачи земельного надела в аренду
• Разрешения различных имущественных споров в частном случае или судебном порядке
• Постановки земли на баланс предприятия
• Изъятия земельного участка для муниципальных или государственных нужд

Как происходит оценка?

Как и при любой оценке всегда в первую очередь заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку, где обязательно указывается цель проведения оценки.

Перед началом работы оценщику требуется изучить документы на земельный участок: правоустанавливающая и техническая документация, а в ряде случаев и бухгалтерская.

Подбор методологии напрямую зависит от цели оценочных мероприятий и характеристик объекта оценки, наличия информационных источников и других данных. Оценка рыночной стоимости земель населенных пунктов обычно основывается на сравнительном подходе, в рамках которого применяется метод сравнения продаж с систематизацией и сопоставлением всех подобранных на дату оценки информационных источников и корректировкой аналитики с учетом текущего спроса и предложения.

Также допускается применение доходного метода. Доходный подход при расчете рыночной стоимости основывается на прогнозировании будущих доходов от продажи земли, сдачи ее в аренду, освоения территории или ее застройки. Все объекты, оцениваемые с применением доходного подхода, рассматриваются как возможные источники получения прибыли. Независимый оценщик предварительно осуществляет анализ наиболее эффективного использования земельного участка, собирает информацию о движениях на рынке и вариантах доходности аналогичных объектов.

Из практики:

Земли населенных пунктов, как и любой другой объект недвижимости, имеют кадастровую стоимость, на основании которой определяется размер налоговых платежей. Кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике нередко она является завышенной. Довольно часто собственники участка заказывают отчет об оценке рыночной стоимости участка для того, чтобы опротестовать установленную кадастровую стоимость через суд. Это позволяет им уменьшить размер налоговых платежей.

Что получает клиент?

Согласно закону «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке можно использовать для различных целей в течение 6 месяцев:

• предоставлять в банк для одобрения ипотеки
• использовать в качестве аргумента на торгах при покупке или продаже
• предоставлять в суд при разделе имущества
• направлять в Росреестр для снижения кадастровой стоимости и т.д.

Сам отчет по оценке выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4. Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Отчет включает следующие разделы:

• Задание на оценку

• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Применяемые стандарты оценочной деятельности
• Описание и характеристики объекта оценки
• Определение физического износа
• Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание подходов, применяемых при оценке
• Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
• Анализ и расчет ликвидационной стоимости
• Фотофиксация объекта оценки