Оценка коммерческой недвижимости

Этапы оценки коммерческой недвижимости

Сроки выполнения оценки определяются индивидуально. Независимая оценочная компания работает оперативно.
Оценка коммерческой недвижимости включает в себя следующие этапы:

• клиент и оценочная компания заключают официальный договор на оформление услуг и согласовывают план работы;
• заказчик предоставляет необходимые для проведения процедуры документы (их список выдает оценщик, например, различные выписки и справки, уставной капитал предприятия, правоустанавливающие бумаги, документы об отсутствии задолженности с подписями и печатями);
• специалист внимательно оценивает, изучает предоставленные бумаги, делает экспликацию помещений;
• затем он проводит анализ рынка аналогичных сооружений, включая оценку здания и оценку земельного участка, учитывает все факторы, которые могут повлиять на стоимость объекта;
• после завершения анализа оценщик предоставляет клиенту подробный отчет о проделанной работе.

Расчетный период включает в себя также анализ наиболее оптимального и эффективного использования конкретного объекта. При необходимости проводится выездная экспертиза. В отдельных случаях задание оценщика расширяется за счет проведения технической диагностики объекта или анализа состояния его инженерных коммуникаций.

Как определяется стоимость коммерческой недвижимости

Определение стоимости и составление отчета об оценке выполняются квалифицированными организациями с соблюдением действующих требований законодательства. В процессе оценки анализируются основные физические и правовые характеристики объекта: общая площадь, местоположение, назначение, класс качества, инфраструктура, особенности эксплуатации, а также наличие правоустанавливающих документов, реквизитов собственника и сведений, необходимых для объектов различных типов.
Дополнительно проверяются разрешительная документация, данные ЕГРН, наличие обременений и сервитутов, разрешенное использование, характеристики постройки и выполненные перепланировки, включая функциональные изменения.
В результате оценки рыночная стоимость объекта формируется на основе исследований рынка, анализа аналитических данных о рыночных ценах аналогичных объектов, применяемых методик расчета, показателей ликвидационной стоимости, а также изучения сметной документации и результатов обследования конструкций. В рамках оценки учитывается техническое состояние объекта, риски залива и пожара, специфика совершаемых сделок и индивидуальные особенности недвижимости, а также требования федеральных стандартов оценочной деятельности.
Дополнительно может выполняться фотофиксация объекта, а также подготовка рецензии на отчет. Мы внимательно относимся к задачам клиентов из разных сфер бизнеса и сопровождаем проекты на всех этапах — от постановки объекта на учет до защиты интересов сторон. Это позволяет определить справедливую рыночную стоимость и оценить экономические выгоды владения активом даже в условиях нестабильной рыночной конъюнктуры.
В отдельных случаях оценщик дополнительно принимает во внимание актуальные новости рынка и сложившиеся тенденции, особенно характерные для Москвы и Московской области, где динамика ценообразования выше средней и строго регулируется действующими нормативными требованиями.
Процесс оценки капитала, доходного потенциала и стоимости осуществляется с применением инвестиционного, доходного, кадастрового и затратного подходов и выполняется в соответствии с законодательством Российской Федерации и действующими стандартами, включая МСФО. При определении стоимости дополнительно анализируются экономические и финансовые факторы, включая источники формирования средств, уровень кредитных ставок, налоговые последствия, сценарии банкротства, эксплуатационные расходы и инвестиционный потенциал объекта.
В зависимости от цели оценки может потребоваться дополнительный перечень документов: технический паспорт, сведения о проекте, сертификаты, разрешительная документация, подписанные правоустанавливающие документы, сведения, необходимые для целей оценки и последующего использования отчета, а также иная информация. Такая практика закреплена федеральными стандартами и позволяет инвесторам объективно оценивать объем и структуру вложений. Иногда достаточно предоставить недостающие документы, если этого требует порядок работы государственной системы или взаимодействие с компетентными органами.
Процедура оценки позволяет определить реальную цену, по которой объект может быть продан, и включает несколько этапов и сложные расчеты. Поэтому она проводится специализированными компаниями, обладающими необходимыми свидетельствами и лицензией на данный вид деятельности. Для собственников это рабочий вариант, дающий снижение ключевых рисков.
В отличие от жилых объектов, коммерческая недвижимость не предназначена для проживания и оценивается по иным принципам. При ее анализе ключевое значение имеет способность объекта генерировать доход, устойчивость денежного потока и прогнозируемый баланс доходов. Существенное влияние на эти показатели оказывают развитие района, сформированность деловой инфраструктуры, транспортная доступность, а также функциональная структура и количество помещений.
Такая комплексная оценка позволяет сформировать точную модель доходов, подготовить профессиональное предложение, определить задачи управления объектом, обосновать эксплуатационные затраты, инвестиционные риски и имущественные обязательства. Она также помогает ответить на вопросы, связанные с ипотекой, страхованием, рыночным обоснованием стоимости предприятия или помещения, планированием ремонта и внедрением систем безопасности.
При необходимости в рамках оценки коммерческой недвижимости могут учитываться элементы интеллектуальной собственности и иные нематериальные активы, если они непосредственно связаны с объектом недвижимости или его коммерческим использованием, включая результаты научно-технической деятельности.
В ряде случаев отчет об оценке используется при проведении экспертиз, когда требуется подтверждение прав собственности, формирование доказательной базы по имущественным спорам или обращение к нотариусу. Этапы оценки коммерческой недвижимости имеют важное значение для физических и юридических лиц, а также их партнеров при ведении бизнеса и участии в сделках.

Что представляет собой результат экспертизы?

Результат оценки коммерческой недвижимости от независимой компании — это официальный документ для физических и юридических лиц, который можно предъявлять в суде или в любых других инстанциях.
В отчете указываются данные заказчика и исполнителя, метод оценки (чаще используется сравнительный), информация по объекту, анализ рынка на данный момент и расчет рыночной стоимости. Отчет может содержать приложения в виде фотографий объекта, технологической карты размещения, а также копии бумаг клиента или эксперта. Он составляется по определенному шаблону и предоставляется клиенту в заранее оговоренные сроки.

Основные факторы для оценки стоимости нежилой коммерческой недвижимости

• Площадь
• Высота потолков
• Месторасположение
• Транспортная доступность
• Удаленность от центра и возможность подъезда автомобиля
• Наличие в офисном помещении мебели, техники, телефона и
• Интернета
• Состояние внутренней/внешней отделки, потребность в ремонте
• Развитость инфраструктуры и наличие дополнительных преимуществ

Оценка недвижимости и определение ее стоимости позволяют формировать актуальные рыночные данные, предоставлять клиенту полный комплекс услуг и давать объективное видение результатов на основе официальной экспертизы здания.
Если требуется помощь или консультация, всегда можно обратиться к независимому оценщику — это правило одинаково актуально для объектов всех типов, включая недвижимое имущество промышленного назначения.

• Раздел имущества. Если объект делится между родственниками, наследниками, супругами при разводе, обязательно проводится процедура оценки. Она позволит определить стоимость помещения и долю каждого участника.

• Страхование.Страховая компания при заключении договора с клиентом потребует заключение оценщика. Оно необходимо для определения размера страховых взносов и выплат.
• По требованию суда.В случае возникновения имущественных споров проводится независимая оценка независимым оценщиком, чтобы определить точную рыночную стоимость.
• Для оспаривания кадастровой стоимости.Если клиент хочет оспорить результат кадастровой оценки, он обращается сначала в независимую оценочную компанию, получает заключение независимой экспертизы и уже затем передает бумаги в суд.