Компания Оценки и Права
Номер телефона
Напишите нам
Мы застрахованы
на 100 млн руб.
Работаем
в соответствие с ФЗ 135
15 лет
оказываем услуги
30 000
отчетов подготовили
Нежилые помещения включают в себя широкий спектр объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических лиц. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и используются в целях извлечения прибыли, например в рамках инвестиционного или финансового плана собственника. К их числу относятся:
Приобрести такие объекты в полную собственность может далеко не каждый предприниматель, поэтому нежилые помещения часто передаются в аренду. В подобных ситуациях возникает необходимость профессионально определить справедливую величину арендной платы, чтобы избежать споров между сторонами сделки и минимизировать финансовые потери.
Профессиональная оценка часто требуется после смены владельца и при подготовке сделок купли-продажи, а также в случаях, когда собственник помещения не может самостоятельно определить экономически обоснованный размер платежей либо арендатор сомневается в их корректности. Кроме того, такая оценка необходима при передаче долей и акций, взаимодействии с банками и страховыми компаниями, а также при рассмотрении имущественных вопросов в суде. В большинстве ситуаций арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа.
Процедура оценки арендной платы нежилого, арендуемого помещения требует соблюдения норм законодательства РФ и включает составление обоснованного заключения на основании сбора рыночных данных и анализа особенностей объекта. Результаты работы позволяют установить оптимальную величину оплаты, обеспечить получение экономически обоснованного дохода и защитить интересы сторон, в том числе при внесении имущества в уставный капитал.
Процесс оценки арендной платы проводится на основе трех ключевых подходов:
Данный подход заключается в капитализации дохода, который арендодатель может получить в будущем. Он, как правило, применяется при оценке арендной платы для магазинов, бутиков, производственных и складских помещений. В рамках подхода учитываются денежные потоки, уровень расходов, зависимость от рыночной конъюнктуры и характеристики инфраструктуры.
При данном подходе оценщик учитывает затраты, понесенные собственником объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ, внутреннюю отделку, а также покупку мебели, оборудования и техники. Дополнительно принимаются во внимание стоимость земельного участка (при его наличии в составе объекта) и характеристики этажа, на котором расположено помещение.
Данный метод применяется нечасто, поскольку в ряде случаев приводит к заниженным результатам оценки.
В этом случае оценщик сопоставляет объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночные арендные ставки по которым известны. При анализе учитываются тип здания и факторы, влияющие на уровень арендной платы, включая расположение объекта, этаж, техническое состояние, физические характеристики, риски залива водой и пожара, состояние инфраструктуры, уровень спроса, а также актуальные тенденции и новости рынка. Дополнительно может приниматься во внимание экологическая обстановка в районе и иные существенные параметры.
Данный метод является наиболее распространенным, поскольку позволяет получить наиболее точную оценку размера арендной платы.
Предварительный этап:
Перед началом выполнения работ заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку. Для проведения оценки специалисту требуется пакет правоустанавливающей и технической документации на помещение.
В рамках процедуры выполняется осмотр объекта, в ходе которого фиксируются его физические характеристики, составляется акт осмотра и формируется карта объекта.
Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:
Расчетный этап:
Перед выполнением расчетов эксперт проводит анализ регионального рынка аренды коммерческой недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных подходов к оценке и выполняет расчеты с использованием наиболее приемлемых методов.
На основании собранных данных, характеристик объекта оценки арендной платы и стандартных вариантов использования нежилых помещений проводится анализ наиболее эффективного использования объекта.
Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.
Пример из практики:
В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.
В состав отчета входят:
