Оценка арендной платы муниципального имущества

В практической деятельности муниципальных образовательных учреждений может возникнуть необходимость передачи в использование муниципального имущества. К нему относятся земельные участки, любое иное движимое и недвижимое имущество.
Проведение независимой оценки арендной платы в этих случаях является обязательным, что закреплено в законодательстве.

Что такое оценка арендной платы муниципального имущества?

При оценке аренды речь идет об определении стоимости права пользоваться конкретным объектом.

Как правило, это относится к объектам недвижимости: здания, помещения. Но также в аренду могут передаваться транспортные средства и оборудование.
На размер арендной платы за любое имущество влияют такие факторы, как месторасположение объекта, его физические характеристики, текущее использование и имущественные права и обременения.

Как происходит оценка?

В зависимости от объекта при определении арендной платы учитываются различные факторы. Для недвижимости обычно это площадь, месторасположение, развитость инфраструктуры. Для транспортных средств особое значение имеют физическое состояние, процент износа, назначение и срок эксплуатации.
Предварительный этап:
Для начала между компанией-оценщиком и клиентом заключается договор на оказание услуг. Обязательным является осуществление идентификации объекта, то есть его визуальный осмотр специалистом для установления всех факторов, влияющих на стоимость аренды.
Также происходит сбор документов на имущество: правоустанавливающих и технических. Если речь идет об оборудовании, то потребуется также информация о его назначении и технических свойствах.
Расчетный этап:
Далее оценщик анализирует рынок, а также другие внешние факторы, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе оценщик собирает информацию по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость арендной платы того или иного объекта.
Сюда можно отнести и макроэкономические факторы, и социально-экономическую ситуацию в регионе, а также состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на аналогичные объекты.
С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования объекта оценщик делает анализ его наиболее эффективного использования.
Далее происходят сами расчеты на определение арендной платы. При оценке арендной платы имущества используются три основных метода оценки:

• Доходный

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель.

• Затратный

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

• Сравнительный

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его имуществом, которая устроит любого арендатора.
В состав отчета входят:

• Задание на оценку

• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Применяемые стандарты оценочной деятельности
• Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
• Анализ рынка объекта оценки
• Анализ среды месторасположения
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание подходов, применяемых при оценке
• Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
• Информация об объектах-аналогах
• Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
• Согласование результатов
• Фотографии объекта оценки
• Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация