Оценка офиса

В рамках услуги мы проводим комплексную независимую оценку, которая нужна в ряде случаев, в том числе после постановки объекта на учет, и направлена на определение рыночной стоимости офисного помещения с учетом актуальных государственных стандартов и требований законодательства РФ. Процедура охватывает оценку офиса как части имущественного комплекса и включает анализ внутренней отделки, инженерных коммуникаций, технической инфраструктуры, а также местоположения и транспортной доступности, например с учетом близости станций метро и удобства подъездных путей. Такой подход применяется при финансово обоснованных сделках, планировании инвестиций и принятии управленческих решений.

Определение стоимости помещений коммерческого назначения — одна из наиболее сложных задач для оценщика, требующая глубокого профессионального анализа и обоснования рыночной стоимости объекта. В процессе оценки применяются три основных подхода — сравнительный, затратный и доходный, что позволяет выполнить расчеты с учетом индивидуальных характеристик офисного помещения, включая общую площадь, планировочные решения, состояние инженерных систем, возможные риски залива водой и иные эксплуатационные факторы. При необходимости может выполняться дополнительный анализ сопутствующей документации.

Наша компания регулярно оказывает услуги по оценке офиса и других объектов офисной недвижимости для юридических лиц. В отличие от иных видов коммерческой недвижимости — складских, торговых и производственных объектов — внутренние условия офиса должны обеспечивать возможность и удобство выполнения сотрудниками административной работы. Соблюдение этого требования и определяет в конечном итоге стоимость здания или помещения как товарного актива.

Также может выполняться оценка иных активов: жилые дома, квартиры, доли в праве собственности, пакеты акций, ипотеки и объекты, передаваемые при сделке купли‑продажи.
В рамках деятельности компании также может выполняться оценка иных активов: жилые дома, квартиры, доли в праве собственности, пакеты акций, ипотеки и объекты, передаваемые при сделке купли-продажи. 

При обращении за услугами вы получаете официальный отчет, который можно предоставить в госорганы, суд, нотариусу, а также при оформлении кредита или сделки. Отчет содержит обязательные реквизиты, подписи и печати, сведения об оценщике, членстве в СРО, а также реквизиты оценочной компании.

Отчет об оценке составляется в соответствии с требованиями законодательства РФ и содержит выписку из ЕГРН, сведения о постройке объекта, применяемые методы оценки, данные об общей площади, размере дохода и финансово-экономических показателях. Все расчеты защищены, а ответственность оценщика застрахована. В документе указываются ОГРН, реквизиты оценочной компании и сведения о членстве в СРО.

Современные тенденции рынка офисной недвижимости

Развитие управленческой науки привело к возникновению офисов разного типа. Классический офис предполагает изолированные кабинеты для сотрудников. Такой тип офисов специалисты называют сервисными. Офисы open-space имеют свободную планировку и открытый тип. По такому же принципу организуются коворкинги – современный вид максимально гибкого офисного пространства. В офисах комбинированного типа рабочие места отделяются друг от друга перегородками, но могут присутствовать и изолированные кабинеты.
На сегодня сервисные офисы и коворкинги считаются наиболее надежным вложением, и наблюдается стабильный рост числа таких проектов.
Обращаясь за услугой оценки офиса, иногда путают понятие офиса, бизнес-центра и офисного центра. Помещения, располагающиеся в бизнес-центре могут быть многофункциональными, а офисный центр — это здание или выкупленный этаж, где помещения оборудованы именно под офисы в соответствии со всеми требованиями. В нашей компании вы одинаково успешно можете получить квалифицированный отчет:

• по оценке бизнес-центра,
• по оценке офисного здания и центра,
• по оценке офиса.

Что влияет на стоимость офисных помещений?

Проводя оценку офисных помещений, оценщик выделяет ряд существенных характеристик, которые играют большую роль при определении рыночной стоимости офиса.
К таким факторам можно отнести следующие:

• Передаваемые имущественные права, ограничения этих прав, а также обременения по использованию объекта недвижимости. Оценка офисного помещения – это определение стоимости объекта недвижимости не только с учетом его физических характеристик, но и оценка соответствующих прав собственности на него.
• Условия рынка. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, из-за колебания спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, в том числе влияет на рыночную стоимость офисов.
• Местоположение объекта. Наибольшую стоимость имеют объекты, расположенные в культурном и историческом центре города, а наименьшую – на его окраине и в районах крупных промышленных предприятий. Наличие выхода на красную линию также является существенным фактором, определяющим более высокую стоимость и привлекательность помещения.
• Наличие отдельного входа и тип объекта. Отдельно стоящее офисное здание всегда будет иметь более высокую рыночную стоимость, чем встроенное помещение.
• Больше всего ценятся помещения на первых этажах, на втором месте помещения, занимающие 2 этаж и выше, далее офисы, располагающиеся в цоколе, а наименее ценные подвальные помещения.
• Инфраструктура. Сегодня арендаторы не готовы мириться с низким уровнем комфорта. При оценке офисных помещений инфраструктура более весомый фактор, чем локация. Западные методики оценки делают упор на местоположение, а согласно современным российским подходам большее влияние на рыночную стоимость оказывает комфортабельность и инфраструктура. Поэтому за оценкой офисов важно обратиться к специалистам, которые правильно учтут все факторы и позволят провести оценку в ваших интересах.
• Инженерно-техническое состояние здания, планировка и состояние отделки. Внутреннее состояние офисных объектов существенно влияет на их стоимость. Объекты, имеющие удовлетворительное состояние, требующее косметического ремонта, теряют от своей стоимости до 17% от цены объектов с современной отделкой, а недвижимость без отделки — до 26%.

Дополнительно при оценке могут учитываться сведения о задолженности, дебиторской нагрузке, использовании иной недвижимости или оборудования, включая станки, спецтехнику, автомобили или иные активы, если они связаны с коммерческой деятельностью объекта и могут повлиять на его рыночную стоимость.

Как влияет классификация на рыночную стоимость офисных помещений?

Присвоение офисному центру определенного класса предполагает наличие у него определенных характеристик и функционала, чем класс выше, тем более серьезные требования предъявляются к помещению. Имеют значение конструктивные особенности здания, инженерные характеристики, местоположение, инфраструктура, управление зданием, доступность дополнительных услуг для арендаторов и др.
Самый высокий класс офисной недвижимости — А. Если какие-то характеристики отсутствуют класс снижается. Для более точной классификации применяются подклассы (A+ / A / A- и В+ / B). Класс офиса имеет существенное значение при определении арендной ставки и рыночной стоимости офисного помещения. Первую классификацию приняли в 2009 году и офисная недвижимость распределялась по классам А, В, С, D, но с тех пор менялись запросы к характеристикам и обновлялись параметры. С 2022 года будет действовать обновленная классификация, ее основная цель в улучшении качества офисной недвижимости и заполняемости офисных и бизнес-центров.
Сегодня компании не столько стремятся занять офис в центре города, сколько снять офис с комфортными условиями для работы. При проведении процедуры оценки офисного помещения, наши специалисты отмечают, что офис с хорошей внутренней отделкой и энергоэффективными технологиями более востребован арендаторами, чем необорудованное помещение без ремонта в центре. Поэтому сегодня при оценке офисных помещений важно учитывать новую систему классификации офисных объектов, которую утвердила Российская гильдия управляющих и девелоперов.
В обновленной классификации повышены требования к техническим и инженерным характеристикам бизнес-центров классов А, В и В+, появились требования, связанные с экологией и энергетической эффективностью. Офисные помещения, которые ранее относились к классу С сертифицировать не будут, так как этот класс решили упразднить.

Как мы проводим оценку офисных площадей?

Оценка офисных помещений в нашей компании может быть проведена для различных целей: страхования, кредитования под залог офиса, для вступления в наследство, раздела имущества, банкротства или ликвидации компании, внесения в уставный капитал и др. Очень часто к нам обращаются за оценкой офиса для продажи или взаимодействия с судебными организациями при решении имущественных споров.
Кейс ПАО «ЛК «Европлан». Компания «Европлан» — лидер рынка автолизинга России Заказчику требовалось оценить почти 1000 кв.м. торгово-офисной недвижимости, находящейся в Санкт-Петербурге. Оценить помещения требовалось для наиболее выгодной продажи. Было несколько претендентов на их покупку, но владелец недвижимости посчитал, что реальная стоимость помещений может быть выше суммы, которую предлагали потенциальные покупатели. Чтобы аргументировать стоимость объекта, потребовалась независимая оценка офисов. Рыночная стоимость офиса, установленная нашим экспертом, совпала с ожиданиями заказчика. Благодаря отчету об оценке, собственнику офисных помещений удалось обосновать установленную стоимость покупателю и продать офисы по максимально выгодной цене.
Мы проводим оценку офисов любой площади, в том числе у нас сложилась широкая положительная практика по оценке крупных объектов: офисных зданий и бизнес-центров.
Кейс АО комбак «Арзамас». Была проведена оценка трехэтажного офисного здания в Нижегородской области, в котором располагается коммерческий банк. Отчет об оценке офисного помещения требовался для предоставления в Центральный Банк Российской Федерации для подтверждения правильности отражения стоимости имущества в бухгалтерском балансе.
Оценка офисных помещений — более сложный процесс, чем кажется многим. На первом этапе оценки собираются и изучаются правоустанавливающие документы, сведения об отсутствии обременений у объекта. Далее оценщик анализирует характеристики офиса и выделяет те, которые смогут повлиять на его цену. Помимо характеристик объекта, при оценке учитывается влияние макроэкономической и отраслевой среды, а также региональная рыночная ситуация, что позволяет определить наиболее эффективное использование офисных помещений. Чтобы провести оценку объективно и в интересах клиента, оценщик должен обладать опытом и соответствующей квалификацией именно по оценке офисной недвижимости. Все специалисты нашей компании являются членами СРО, регулярно сдают экзамены и подтверждают квалификацию. Ответственность каждого оценщика застрахована на 5 000 000 рублей, а компании на 120 000 000 рублей

Как заказать оценку офисного помещения?

Вы можете обратиться к нам любым удобным способом: по телефону, электронной почте, через мессенджеры или с помощью специальной формы на сайте. Ее
В максимально короткие сроки мы примем вашу заявку в работу, и с вами свяжется специалист, который ответит на все вопросы, расскажет о необходимых документах для оценки офиса и сориентирует по стоимости.

Стоимость оценки офисов:

• до 100 кв.м. — от 9 000 руб.,
• от 100 кв.м. до 500 кв.м.. — 11 000 руб.,
• свыше 500 кв.м. — от 22 000 руб.

Если вы планируете заказать оценку крупного офисного помещения, мы готовы обсудить индивидуальные условия сотрудничества, включая порядок оплаты, возможность привлечения дополнительных ресурсов и расчет количества офисных комнат
На все время проведения оценки офисных площадей за вами будет закреплен персональный менеджер, курирующий весь процесс. Таким образом, мы даем клиентам существенные преимущества: полное сопровождение и возможность корректировать план в зависимости от ситуации.
Когда будет готов отчет мы согласовываем с вами предварительный вариант. Если вас устроит результат, все данные оформляются в итоговый отчет об оценке в электронном или печатном виде. От момента оформления заказа до предоставления итогового отчета нам потребуется всего 5-7 дней.
При проведении анализа наши специалисты учитывают правоустанавливающие документы, балансовую стоимость, текущее состояние движимого и недвижимого имущества, работу инженерной техники, объем предоставляемых услуг, а также потенциальный доход от аренды и эксплуатации офиса.
Оценка формируется на основе рыночных данных, ценовых трендов, структуры затрат и экономической ситуации в России. Мы используем профессиональные методики, которые необходимы собственникам и инвесторам. При этом учитываются особенности интеллектуальной собственности, коммерческие риски, инвестиционные техники и актуальные новости рынка. Такой подход ориентирован на интересы клиента и позволяет объективно оценивать проект в пользу собственников, их партнеров и государства.

Подробнее о перечне услуг вы можете узнать, отправив письмо на электронную компании или воспользовавшись формой обратной связи на сайте.