Мы застрахованы
на 100 млн руб.
Работаем
в соответствие с ФЗ 135
15 лет
оказываем услуги
30 000
отчетов подготовили
Из всех видов коммерческой недвижимости торговые объекты характеризуются наибольшим разнообразием видов и форматов. Для качественной оценки магазина, тем более для оценки торгового центра эксперт должен правильно установить тип торгового предприятия, после чего отобрать и проанализировать именно те факторы, которые в наибольшей степени влияют на рыночную стоимость объекта оценки. Эксперты нашей компании обладают необходимой квалификацией и практическим опытом, так как в нашем портфолио есть оценка торговой недвижимости любого типа:
и десятки других самого разного масштаба, позиционирования и для различных целей.
Магазин и торговый комплекс – это принципиально различные типы торговых предприятий, хотя многие критерии для их классификации схожи.
Магазин — место для торговли товарами или предоставления услуг, имеющее административно-бытовые, подсобные помещения, склад, торговый зал. Он может занимать всё здание или его часть.
Магазины классифицируются по характеру размещения в населённом пункте, по товарной специализации, по методу продажи товаров, по ценовым уровням продаваемых товаров, по размеру занимаемой площади.
Мелкими в черте города считаются торговые площади до 250 кв.м., средними 250-1000 кв.м., крупными 1000-3500 кв.м., крупнейшими свыше 3500 кв.м..
Также магазины различаются по форматам:
Отдельно необходимо остановиться на формате Dark store, который представляет собой помещение, рассчитанное на сборку заказов. Dark store выглядит, как супермаркет без рекламы и вывесок. У комплектовщика есть список покупок, которые нужно собрать для покупателя и отправить готовый заказ в пункт выдачи или курьеру для доставки на дом. Отличие от склада онлайн-торговли в том, что основная задача в максимально быстром сборе заказа. Сегодня этот формат вызывает особый интерес у ретейлеров и считается одним из наиболее востребованных. Оценка dark store — принципиально новое направление оценочной деятельности без широко распространенных методик, и лишь самые опытные эксперты могут выполнить оценку такого магазина точно и качественно.
Помимо перечисленных критериев при отнесении магазина к какому-либо формату учитываются еще десятки показателей: от оборота в месяц до местоположения. Когда проводится оценка магазина, оценщик тщательно анализирует индивидуальные характеристики объекта и выделяет те, которые могут повлиять на рыночную стоимость. Поэтому важно обратиться к специалисту, имеющему опыт именно в оценке торговой недвижимости.
Ещё сложней оценка торгового комплекса. Торговый центр — это большая площадь, поделённая на секции, в задачи собственника входит сдать все эти помещения и получать максимальный доход. В каждом торговом комплексе есть один или несколько главных арендаторов («якорных арендаторов»), которые привлекают в ТЦ наибольшее количество покупателей.
Торговый центр представляет собой группу торговых предприятий, которые располагаются в строениях или зданиях, объединённых архитектурно и управляемых как единое целое. В торговом комплексе кроме магазинов могут находиться предприятия услуг, зона развлечений, заведения общественного питания и др. К одному из критериев торгового комплекса относится предоставление автомобильной стоянки в пределах его территории.
При отнесении торгового центра к какому-либо типу принято придерживаться европейской классификации, по которой выделяют:
Данная классификация наиболее часто используется и в большей мере ориентирована на размер торговых площадей, охват потребителей, так как именно эти два критерия прежде всего влияют на стоимость торгового центра не просто как здания, но и как бизнеса.
В России долгое время были очень востребованными региональные торговые центры, но сегодня всё более популярными становятся микрорайонные центры возле дома.
Также существует классификация, которая в качестве основного критерия учитывает специализацию торгового комплекса по которой выделяют:
При проведении оценки торгового центра, важно учитывать его классификацию с раных точек зрения, так как это может существенно повлиять на рыночную стоимость объекта.
Оценка торговой недвижимости — более сложный процесс, чем кажется многим. При оценке торгового объекта важно понимать, что торговый комплекс предлагает своим арендаторам не просто стены и ремонт, а в первую очередь трафик, от которого напрямую зависит получение прибыли. Поэтому важно обратиться к эксперту, умеющему оценить финансовый потенциал первичной зоны торгового объекта: его расположение относительно ключевых точек города (района), транспортных магистралей, визуальную доступность. Значимым фактором при оценке станет общий состав арендаторов включая якорных.
Сложность оценки торговых комплексов в том, что здесь рынок недвижимости пересекается с другими сферами бизнеса, связанными с индустрией торговли и развлечений. При проведении процедуры оценки торгового центра, оцениваются все помещения, которые в него входят по отдельности.
Обязательное условие оценки — выезд специалиста на осмотр торгового комплекса, так он сможет оценить реальное состояние имущества и выделить все нюансы, влияющие на стоимость. Кроме того, он максимально достоверно может оценить такие факторы как транспортная и визуальная доступность, популярность объекта.
Перед расчетами оценщик анализирует состояние рынка недвижимости в данном сегменте и экономики по региону в целом. Так как проводится оценка торговой недвижимости – одного из видов коммерческой недвижимости, которая предназначена для извлечения прибыли, — оценщик обязательно проводит анализ наиболее эффективного использования объекта.
При оценке торговой недвижимости наиболее часто применяется доходный подход. Суть этого метода оценки состоит в расчете прибыли, которую может принести объект. Это соответствует прямому назначению торговой недвижимости, извлечению прибыли. Также могут при необходимости использоваться затратный и сравнительный подходы. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточные сведения о затратах на строительство аналогичного торгового предприятия с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Сравнительный подход уместен при наличии на рынке подходящих аналогов.
Возможность и целесообразность применения каждого из подходов и выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости, цели оценки, возможности предоставления необходимых документов и сведений. Расчеты происходят по специальным формулам с учетом корректирующих коэффициентов.
У нас вы можете заказать оценку торговых предприятий любой площади и формата, в том числе у нас сложилась широкая положительная практика по оценке крупных объектов: торговых комплексов и торговых центров.
Вы можете обратиться к нам любым удобным способом: по телефону, на электронную почту, посредством мессенджеров на сайте или воспользоваться на сайте специальной формой, заполнение которой займёт пару минут и потребует минимум информации.
В максимально короткое время мы возьмём вашу заявку в работу, и с вами свяжется специалист, ответит на вопросы и расскажет какие документы от вас потребует оценка торгового комплекса, сориентирует по стоимости.
Примерная стоимость оценки торговой недвижимости:
Для крупных объектов или большого количества помещений мы готовы обсудить индивидуальные условия
На всё время проведения оценки за вами будет закреплён менеджер, который будет курировать весь процесс и вы сможете в любой момент обратиться к нему с вопросом. После передачи необходимых документов, мы отдадим задание на оценку торговой площади в работу оценщику.
Мы обязательно согласуем с вами предварительные результаты оценки и, если вас устроит результат, все данные будут оформены в итоговый отчёт об оценке в электронном и/или печатном виде. Итоговый отчет об оценке торгового объекта будет у вас на руках уже через 5-7 дней после заказа.
