Оценка стоимости неотделимых улучшений

Ввиду отсутствия в законодательстве однозначной формулировки, что считается неотделимым улучшением, по сложившейся практике к ним относят такие изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и неотделимы от самого объекта. Обычно такими улучшениями являются ремонт, перепланировка объекта недвижимости, реконструкция, реставрация и прочее.

Что такое оценка стоимости неотделимых улучшений?

Оценка неотделимых улучшений представляет собой процесс определения стоимости улучшений объекта недвижимости. Важно понимать, что неотделимые улучшения не могут быть отделены от объекта недвижимости без вреда непосредственно для них самих, а также для объекта.
Как показывает практика, такая оценка требуется:

• При аренде объекта недвижимости

Пример из практики: Организация в течение нескольких лет арендовала офисное здание. За эти годы была произведена перепланировка некоторых помещений с целью повышения их функциональности, а также проведена замена коммуникаций. При расторжении договора аренды организация арендатор имеет право потребовать от владельца здания возмещения затрат на улучшение этих помещений. Для обоснования суммы наша компания осуществляет оценку стоимости неотделимых улучшений.

• При расчете размера долевой собственности

Пример из практики: В период брака супруги сделали в квартире дорогостоящий ремонт на общие средства. При расторжении брака, если квартира достается одной из сторон, другая имеет право требовать компенсацию с учетом затрат на данный ремонт. Для того, чтобы в суде было принято справедливое решение наша компания проводит оценку данных улучшений.

На стоимость неотделимых улучшений влияют следующие факторы:

• Экономическая и техническая актуальность внесенных улучшений
• Полнота представленных документов
• Степень необходимости внесения улучшений
• Потенциальный срок эксплуатации внесенных улучшений

Как происходит оценка неотделимых улучшений?

Определение стоимости улучшений – крайне сложная работа, осуществить которую может только специалист, обладающий достаточной квалификацией и образованием. При оценке стоимости неотделимых улучшений проводятся технические исследования, позволяющие определить проведенные работы именно как неотделимые улучшения, а не ремонт, необходимый для поддержания объекта в прежнем состоянии, что имеет особую важность при судебных и иных спорах.
Определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без учета стоимости недвижимости, к которой они относятся.
При оценке стоимости неотделимых улучшений наши оценщики применяют затратный подход, который наиболее полно и точно позволяет учесть все расходы и совокупный износ (физический износ, функциональное и экономическое устаревание) и тем самым получить итоговую величину рыночной стоимости проведенных улучшений.

Важно:
Сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом прошедшего времени. Это связано с тем, что арендодатель как бы покупает улучшения только после окончания срока действия договора. Однако, к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу физического износа данных улучшений. В этой связи нельзя говорить, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.

Что получает клиент?

По результатам оценки, проведенной нашими специалистами, клиент получает на руки отчет об оценке, который является официальным документом, подтверждающим рыночную стоимость неотделимых улучшений, и составляется в соответствии с требованиями законодательства и Федеральных Стандартов Оценки (ФСО). Отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений имеет полную юридическую силу, достаточную для представления в государственные, судебные и налоговые органы РФ.
В отчет входят:

• Задание на оценку
• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Описание применяемых стандартов оценочной деятельности
• Описание и характеристики объекта оценки
• Описание процесса оценки и применяемого подхода
• Документы на объект: правоустанавливающая и техническая документация
• Информация об объектах-аналогах
• Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис

Зачем нужна оценка стоимости неотделимых улучшений?