Оценка объектов незавершенного строительства

Как правило, под объектом незавершенного строительства принято понимать различные строения и сооружения, имеющие свое будущее назначение. Обычно оценка таких объектов требуется, когда объект незавершенного строительства необходимо поставить на баланс предприятия или, на пример, принять решение о его купле-продаже.

Что такое оценка объектов незавершенного строительства?

Объект незавершенного строительства как объект оценки имеет существенные отличия от уже построенных. Дело в том, что на их стоимость влияют уже совсем иные факторы:

• Назначение объекта (будет ли это жилой дом или административное здание);
• Процент готовности к сдаче;
• Физическое состояние;
• Конструктивные решения, использованные в строительстве;
• Наличие и подключение инженерных коммуникаций и т.д.

Под оценкой таких объектов понимается установление рыночной стоимости на дату оценки.

Как происходит оценка объектов незавершенного строительства?

В первую очередь, при оценке объекта незавершенного строительства определяется его класс, который зависит от его фактического состояния:

• Возведение объекта согласно указанным срокам;
• Продолжительность работ превысила указанные сроки;
• Было ли приостановлено строительство и на какой срок;
• Был ли объект законсервирован;
• Стройка прекращена.

Далее происходит анализ технического состояния объекта. Путем визуального осмотра выявляются строительные дефекты, стоимость их устранения которых оценщик должен будет определить, а также изучаются параметры строения и износ каждого конструктивного элемента.
Также производится расчет затрат на завершение строительства. Для этого осуществляется анализ сметы, проверяется корректность накладных, оценивается достоверность фактических затрат.
При оценке объектов незавершённого строительства не применяется сравнительный подход. Это связано с тем, что невозможно отобрать сведения по продажам аналогичных объектов на рынке.
Для оценки недостроенных объектов наиболее популярным является затратный подход. Его основная суть заключается в определении стоимости объекта на основании понесенных расходов на его возведение.
Также популярным для оценки объекта незавершенного строительства является доходный подход. С его помощью можно в полной мере учесть фактическое состояние сооружения и перспективы его использования.

Что получает клиент?

Все результаты анализа и определение рыночной стоимости недвижимости отражаются в отчете об оценке. Этот документ содержит детальное описание объекта незавершенного строительства, его характеристик, а также поэтапный процесс оценочных работ.
Отчет об оценке включает следующие разделы:

• Задание на оценку;
• Основные факты и выводы;
• Информация о заказчике оценочных работ;
• Данные об оценщике;
• Допущения и ограничения, которые принимались во внимание при проведении оценочных работ;
• Применяемые Федеральные стандарты оценочной деятельности;
• Описание характеристик незавершенного строительства;
• Анализ особенностей рынка;
• Описание оценочных работ;
• Согласование полученных результатов;
• Фотографии;
• Приложения.

Зачем нужна оценка объектов незавершенного строительства и объектов под снос?