Исключение из кадастрового Перечня

Почему важно исключение из Перечня объектов недвижимости, налог по которым исчисляется с их кадастровой стоимости

Согласно требованиям налогового законодательства РФ на собственника объекта недвижимости накладывается обязательство по уплате налога на имущество. Исключительно важным нюансом при этом является определение налогооблагаемой базы, то есть определение стоимости объекта недвижимости, на основании которой будет рассчитываться налог на имущество. Возможно исчисление налога исходя из балансовой (остаточной) стоимости либо исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.   

Балансовая стоимость определяется путем снижения начальной стоимости на сумму накопленной амортизации. Она ежегодно уменьшается по причине износа здания или сооружения, то есть увеличения суммы амортизационных отчислений.

Кадастровая стоимость устанавливается весьма приблизительным методом массовой оценки специализированными государственными учреждениями.

В подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость объекта недвижимости несоизмеримо превосходит его балансовую стоимость. Отсюда возникает многократно завышенный налог на имущество, который вменяется к оплате собственнику.

Статья 378.2 Налогового Кодекса требует установления именно кадастровой стоимости для следующих видов недвижимости, признаваемой объектом налогообложения:

1. Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) а также помещения в них.
2. Любые нежилые помещения, в которых возможно размещение офисов, торговых предприятий, заведений общественного питания и бытового обслуживания, тем более, когда они и фактически используются именно с такой целью, В любом случае отнесение к данной категории объектов недвижимости осуществляется на основании сведений из ЕГРН или документов технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости. Никакие иные документы не являются основанием ни для включения, ни для исключения из кадастрового перечня объектов недвижимости.

Ежегодно субъектами РФ утверждается специальный документ – «Перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» (его также неофициально называют кадастровый перечень или перечень объектов по кадастровой стоимости).

В настоящее время все больше организаций сталкиваются с проблемой включения, их имущества в Перечень, хотя фактически основания для включения весьма сомнительны и, соответственно, требуется исключение из Перечня объектов с кадастровой стоимостью.

Как осуществить исключение из Перечня объектов, налог по которым исчисляется с их кадастровой стоимости, в Москве?

Расчет налога на имущества от кадастровой стоимости в Москве регламентируется теми же положениями ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, а также Законом г. Москвы от 05.11.2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций». Согласно части 3 статьи 378.2 НК РФ включение в Перечень возможно с следующих случаях:

1. Если один из видов разрешенного использования земельного участка (далее - ВРИ участка), на котором расположено здание, предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
2. В случае, когда здание (строение, сооружение) предназначено для использования или используется по факту в целях делового, административного или коммерческого назначения. (далее - ВФИ). При этом фактическим использованием считается использование более 20 процентов площади для коммерческих целей.

Информация о списке объектов для определения кадастровой стоимости публикуется в издании "Вестник Мэра и Правительства Москвы", а также размещается на официальном сайте правительства Москвы (www.mos.ru). Указанный Перечень впервые был утвержден Правительством Москвы в 2014 г. (Постановление Правительства Москвы от 28.11.2014 г. № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость»), поэтому очень часто его называют Перечень 700 ПП. В настоящее время  ежегодно в конце ноября принимается новая редакция указанного Постановления.

В Москве как нигде остро требуется исключение объектов из Перечня 700 ПП. Кроме того, объекты могут попасть в Перечень повторно на следующий год, не смотря на их исключение, поэтому за ситуацией надо следить на регулярной основе.

В случае несогласия владельцев недвижимости с включением принадлежащих им объектов в Перечень, квалифицированные юристы нашей компании помогут добиться исключения из Перечня либо существенных льгот по налогу на недвижимость.

Для исключения из кадастрового списка существует два подхода.

Административный порядок. 

В случае попадания в Перечень по критерию ВРИ участка, необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы для смены вида разрешенного использования или исключение из него формулировок, связанных с торговой, офисной и прочими функциями. Указанный способ чаще всего малоэффективен, так как требует существенных финансовых затрат.

В случае включения в Перечень по критерию ВФИ, то есть заявитель считает, что здание используется для коммерческих целей менее чем на 20 % от общей площади, требуется в срок до 31 марта обратиться за повторным обследованием.

Этот способ может быть эффективным лишь в том случае, если заявитель твердо уверен в том, что сможет доказать свою правоту. В противном случае наличие двух актов с фактическим использованием более 20% усложнит дальнейшее исключение здания из Перечня в судебном порядке.

Судебный порядок.

Заинтересованные лица (субъекты налогообложения) имеют право обращаться с административным исковым заявлением в суд с целью признания отдельных положений Перечня недействующими с даты его принятия. Дела по таким спорам рассматриваются в порядке административного судопроизводства, регулируемого КАС РФ.

К такой категории споров неприменимы положения о сроках исковой давности, что позволяет исключить объект из Перечня за все периоды. Однако при этом срок исковой давности распространяется на взыскание излишне уплаченных налоговых платежей и начинается со дня вступления в законную силу решения суда об исключении из Перечня.

Таким образом, заинтересованное лицо может признать редакции Перечня не действующими, например с 2014 г., но взыскать излишне уплаченные налоговые платежи имеет право в течение трех лет с момента вступления решения суда в законную силу.

Исключения из Перечня в судебном порядке так же происходит по двум критериям:

• по критерию ВРИ земельного участка (требуется доказать, что ВРИ не допускает размещение объектов офисного, торгового или иного коммерческого назначения);
• по критерию ВФИ (требуется доказать, что здание не более чем на 20 % используется в коммерческих целях).

Что необходимо сделать, чтобы добиться исключения объекта недвижимости из Перечня?

Для исключения Объекта недвижимости из Перечня сотрудники нашей компании:

• проведут всесторонний и полный анализ документов Заказчика, проверят ВРИ земельного участка, на котором расположен включенный в Перечень объект недвижимости и фактическое использование объекта;
• помогут собрать необходимые доказательства для предстоящего судебного спора и подготовят полный пакет документов, необходимый для подтверждения целевого использования Объекта недвижимости;
• представят интересы Заказчика в суде по делу о признании недействующим отдельных положений Перечня в части включения в него объекта недвижимости Заказчика;
• подготовят Отчет об оценке объекта недвижимости для последующего исчисления налога исходя из его балансовой стоимости;

Как заказать услугу исключение из Перечня в нашей компании?

Вы можете обратиться к нам любым удобным способом: по телефону, на электронную почту, посредством мессенджеров на сайте или воспользоваться на сайте специальной формой, заполнение которой займёт не более минуты и потребует минимум информации.

В максимально короткое время мы возьмём вашу заявку в работу, и с вами свяжется специалист, который задаст необходимые и прояснит, какие документы потребуются составление нужного договора, сориентирует по срокам и стоимости.

На всё время ведения договорной работы мы закрепим за вами юрисконсульта, который будет курировать весь процесс сотрудничества, и вы сможете в любой момент обратиться к нему с вопросом. При необходимости мы создадим экспертную группу, которая гарантированно сможет решить задачи любой сложности.