Особняк как вид элитной загородной недвижимости, как правило, имеет особую архитектурную или историческую ценность, следовательно, оценка данного типа недвижимости сопровождается рядом нюансов. Особняки, помимо всего, могут выступать в качестве нежилой офисной недвижимости.
Что такое оценка особняка?
Как и при оценке коттеджа или загородного дома у оценщика могут возникнуть сложности в отборе объектов-аналогов, так как владельцы хотят, чтобы их недвижимость отличалась особой уникальностью.
Оценка особняка – это комплекс действий профессионального оценщика, имеющего квалификацию и определенные знания, и опыт, направленные на определение стоимости данного объекта недвижимости.
Когда необходима оценка особняка?
Оценка особняка требуется для совершения различных действий с объектом. В ряде случаев она проводится на добровольной основе, но чаще оценка должна проводится в обязательном порядке по закону:
- Совершение сделки по купле-продаже
- Оформление в наследство
- Для залога в банке
- При страховании объекта
- При оценке ущерба
- При оформлении договора дарения
- Для раздела имущества и т.д.
Как происходит оценка?
При заключении договора клиент ставит перед оценщиком задачи относительно целей проведения оценки. Возможно это будет заключение договора купли-продажи или какое-либо судебное разбирательство о разделе имущества после расторжения брака.
Заказчику также требуется предоставить все имеющиеся правоустанавливающие и технические документы, как на сам особняк, так и на земельный участок, на котором он расположен.
Также может понадобиться проект на здание, сметная документация (при проведении перепланировки), разрешения, заключения и прочие документы, которые помогут специалисту вывести реальную цену.
Помимо этого, оценщик должен осмотреть объект оценки и провести фотосъемку. После этого специалист изучит существующую ситуацию на этом рынке недвижимости.
Что получает клиент?
Клиенту предоставляется отчет об оценке рыночной стоимости особняка, который имеет полную юридическую силу и может в течение 6 месяцев использоваться при совершении различных сделок: купли-продажа, сдача в аренду и прочее.
Пример из практики:
Например, в прошлом году к нам обратились владельцы особняка в одном из центральных районов Москвы. Оценка требовалась для определения размера арендной платы при сдаче помещений под офисы различным организациям. Наши оценщики рассчитали адекватную арендную ставку, которая устроила все стороны.
Готовый отчет состоит из следующих разделов:
- Задание на оценку
- Сведения о Заказчике
- Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
- Применяемые стандарты оценочной деятельности
- Описание, параметры и характеристики объекта оценки
- Анализ рынка объекта оценки
- Анализ среды месторасположения
- Анализ наиболее эффективного использования
- Описание подходов, применяемых при оценке
- Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
- Информация об объектах-аналогах
- Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
- Согласование результатов
- Фотографии объекта оценки
- Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация
