Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Что такое юридическое сопровождение сделок с недвижимостью?

К наиболее распространённым сделкам с недвижимостью относится:

• аренда объекта недвижимости
• передача или получение в постоянное пользование
• купля-продажа недвижимого имущества
• наследование, приватизация, дарение
• передача недвижимости под залог
• оформление ренты и др.

Каждый вид сделки имеет нюансы, о которых вы можете не знать, так как в сфере сделок с недвижимостью постоянно происходят изменения. Даже при наличии опыта в совершении подобной сделки, он может не только не помочь, но и навредить, если вы воспользуетесь устаревшей информацией.

Поэтому важно обратиться к профессионалам за, чтобы быть уверенным в правильности оформления документов, юридической чистоте сделки, отсутствии рисков и неприятных правовых последствий. Специалисты нашей компании оказывают юридическое сопровождение сделок с недвижимостью физическим и юридическим лицам. Услуга включает комплексное сопровождение сделки или её отдельных этапов.

Что включает в себя сопровождение сделок с недвижимостью?

Этапы сопровождения сделки зависят от её вида. Часто в комплексное юридическое сопровождение сделок входят следующие шаги:

1. Первичная консультация. Юрист подскажет на что нужно обратить внимание при планировании сделки с недвижимостью.
2. Проверка чистоты объекта: исследование документов, нет ли обременений на объект сделки или ограничений у собственников на действия с ним, проверка истории перехода прав на имущество, имеются ли задолженности касающиеся недвижимости др.
3. Ведение переговоров между сторонами. На этом этапе специалист, обладающий экспертными знаниями и опытом, сможет отстоять ваши интересы. Ответить на возникающие в процессе переговоров вопросы, сориентировать стороны в отношении дальнейших действий.
4. После переговоров и достижения договорённостей, необходимо подтвердить намерения по дальнейшему заключению сделки, заключив предварительный договор, соглашение о задатке или авансе, в которых содержатся сведения о характеристиках имущества, стоимости, дата выхода на основную сделку, сумма средств, переданных в обеспечение ваших намерений. Юрист поможет выбрать и подготовит вид договора, оптимальный в вашей ситуации.
5. Подготовка и подписание основного договора. Многие считают, что можно воспользоваться шаблоном, но только при юридическом сопровождении вашей сделки с недвижимостью, специалисты смогут учесть все нюансы конкретной ситуации в ваших интересах.
6. Сопровождение при государственной регистрации. Юрист подготовит и подаст необходимый пакет документов.
7. Подготовка акта приёма-передачи, присутствие при передаче объекта и подписании акта приёма-передачи.​

Какие риски в сделках с недвижимостью существуют?

На практике встречается огромное количество рисков при сделках, которые можно предупредить, обратившись за юридическим сопровождением сделок.
Возможные риски:

1. Основной риск связан с признанием сделки недействительной и расторжением договора. Это может произойти, если в документах, на основании которых заключалась сделка с недвижимостью имеют значительные ошибки или их содержание противоречит законодательству:

• Сделка является кабальной для одной из сторон.
• Сделки с недееспособными. Оказывая услугу, специалисты обязательно проводят проверку не состоит ли продавец на учёте в наркологическом или психдиспансере.
• Недвижимость приобреталась в браке, но нет разрешения на действия с ней от второго супруга.
• Собственник, продал имущество по заниженной стоимости, проходя процедуру банкротства. Кредиторы могут оспорить сделку в суде.
• Сделки по поддельной доверенности.
• Ущемление прав несовершеннолетних: нет разрешения органов опеки на сделки с имуществом, проданная собственность приобреталась с использованием маткапитала, но детей долями не наделили,
• Нарушена процедура приватизации.
• При юридическом сопровождении сделок недвижимости проверяют учтены ли права всех наследников при получении имущества по наследству и др.

2. Регистрация не даёт права собственности, но важно проверить не состоят ли на регистрационном учёте несовершеннолетние или недееспособные, так как снятие их с учёта станет большой проблемой, а претендовать на проживание в объекте уже вашей недвижимости имеет право из законный представитель.

3. Наличие лиц имеющих право пожизненного проживания в объекте недвижимости.

4. У предыдущего собственника серьёзные долги за капремонт и коммуналку. Долги за капремонт перейдут к новому собственнику после сделки. Долги за коммуналку – нет, но, как показывает практика, это может быть чревато отключением коммунальных услуг.

5. Не узаконенная перепланировка. Если надзорные органы узнают о ней, то все риски лягут на плечи нового владельца объекта.

6. Обман при передаче задатка или расчётах.

7. При альтернативной сделке, состоящей из цепочки сделок, серьёзный риск вообще не дойти до регистрации. В этой ситуации особенно важно обратиться за юридическим сопровождением, чтобы специалист предпринял все возможные меры и довёл сделку до успешного финала.

Юрист или риелтор: кого выбрать?

Первоочередная задача риелтора – помощь в подборе объекта недвижимости или поиске потенциальных покупателей или арендаторов. Эта обязанность прописывается в агентском договоре на оказание услуг и за её выполнение риелтор получает вознаграждение. Многие агентства недвижимости оказывают помощь в сопровождении сделки, чтобы быстрей довести сделку до регистрации и получить комиссию.

Большинство риелторов не имеют юридического образования, поэтому не могут оказать грамотное юридическое сопровождение сделки и гарантировать её чистоту. В своей работе риелтор опирается на опыт предыдущих сделок, а юрист – на теоретические знания, практический опыт и судебную практику.

При оказании услуги юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, основная цель юриста – обезопасить участников сделки с юридической стороны:

• оценить возможные риски
• проверить объект
• составить договоры с учётом индивидуальной ситуации клиента и в его интереса
• продумать максимально безопасные схемы передачи денежных средств
• проконтролировать соблюдение всех необходимых этапов процедуры сделки недвижимости во избежание возможных рисков правовых последствий.(подписание договоров и соглашений, ознакомление сторон с документами, помощь в регистрации перехода права собственности, приём объекта)

Для юридического сопровождения сделки с недвижимостью нужно правильно выбрать юриста:

• высшее юридическое образование, подтверждённое документально;
• юрист должен быть не широкого профиля, а иметь положительный практический опыт сопровождения сделок с недвижимостью;.
• гражданская ответственность должна быть застрахована;

Схема работы

1. Обратиться в нашу компанию за юридическим сопровождением сделки можно любым удобным способом:

• На нашем сайте есть форма для заявки, для её заполнения нужно пару минут и минимум информации.
• Вы можете написать нам в WhatsApp или в чат, их вы найдёте на сайте снизу в правом углу экрана.
• Обратиться за услугой по сопровождении сделки можно отправив сообщение на электронную почту или позвонив по номеру телефона на сайте в верхнем правом углу экрана.

2. С вами оперативно свяжется менеджер, который будет закреплён за вами на всех этапах сотрудничества для курирования решения вашей задачи.

3. Если задача стандартная, менеджер сразу сориентирует вас в отношении стоимости, примерного времени исполнения и документов для юридического сопровождения сделки. При необходимости обширных работ или задачи, требующей эксклюзивного подхода, менеджеру потребуется консультация юриста, после чего он перезвонит вам и сориентирует в отношении всех нюансов.

4. Если вас всё устроит, мы согласуем все условия, этапы сотрудничества и заключим договор на оказание услуги по сопровождению сделки.

5. Оплатить наши услуги можно любым удобным способом: по квитанции, наличными в офисе или безналично посредством расчётного счёта. Обычно после подписания договора вы вносите аванс 50%, после оказания услуги происходит полный расчёт. Порядок и условия расчётов в зависимости от специфики задачи могут варьироваться: изменяться процент аванса, сумма платежа может быть поделена на несколько частей и др.

6. Далее мы передаём задание юристу. Чтобы начать работу, вам необходимо предоставить перечень документов, указанных специалистом.

7. После изучения документов юрист проводит процедуры, описанные в договоре о сотрудничестве (консультация, проверка объекта, переговоры с другой стороной, подготовка документов для сделки и др.)

Что влияет на стоимость услуги сопровождения сделки с недвижимостью?

• Специфика поставленной задачи, её сложность. Одни задачи типовые, а для решения других от эксперта при юридическом сопровождении сделки, требуется гораздо больше усилий, заключающихся в поиске индивидуальных решений и подходов, составлении нестандартных договоров и подготовке дополнительных документов.
• Объём работ. Стоимость зависит от количества объектов сделки, участия в переговорах, объёма документов, объёма подготовленных договоров, соглашений, актов.
• Длительность процесса. В некоторых случаях период подготовки к сделке и регистрация занимают мало времени, в других сроки могут исчисляться месяцами, так как приходится решать юридические вопросы в различных инстанциях.
• Опыт и квалификация специалиста, застрахованная ответственность. Желая сэкономить, клиенты обращаются к юристам, не имеющим соответствующего опыта и квалификации, что приводит к неприятным последствиям и иногда необратимым.
• Для юридического сопровождения масштабных сделок с недвижимостью, может потребоваться участие нескольких юристов и это отражается на стоимости услуги.
• Необходимость очного присутствия юриста. 

Какие документы нужны?

Список документов для сопровождения сделки с недвижимостью будет зависеть от её вида и специфики поставленной задачи, какие нужны документы в вашем случае, обозначит персональный менеджер после консультации.

Примерный перечень документов:

• Копии паспортов сторон сделки.
• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, в отношении которой проводится сделка (Свидетельство, выписка ЕГРН).
• Документы, на основании которых право на собственность возникло: дарение, приватизация, наследство, купля, мена и др.
• Кадастровый и технический паспорт.
• Документы по отсутствию задолженностей по капитальному ремонту, коммуналке.
• Выписка из домовой книги, справка о прописанных. Если объект перешёл в собственность в результате приватизации, нужно взять 2-е справки: о прописанных на момент приватизации и о прописанных в данный момент.
• Если сопровождение проводится в отношении совместной собственности супругов, потребуется свидетельство о браке.
• Если объект недвижимости приобретён в браке, но оформлен на одного из супругов, от второго супруга, необходимо нотариальное согласие на продажу, исключение составляют случаи, когда собственность получена по наследству или подарена.
• Если объект юридического сопровождения сделки был приватизирован, но кто-то отказывался от приватизации, требуется справка об отказе от приватизации.