Оценка торговой недвижимости (магазинов и торговых комплексов)

Из всех видов коммерческой недвижимости торговые объекты характеризуются наибольшим разнообразием видов и форматов. Для качественной оценки магазина, тем более для оценки торгового центра эксперт должен правильно установить тип торгового предприятия, после чего отобрать и проанализировать именно те факторы, которые в наибольшей степени влияют на рыночную стоимость объекта оценки.  Эксперты нашей компании обладают необходимой квалификацией и практическим опытом, так как в нашем портфолио есть оценка торговой недвижимости любого типа:

• оценка магазина (для компании «М-Видео»),
• оценка торгового центра (для компании «ИКЕА»),
• оценка торгово-развлекательного комплекса (для холдинга «АБИ»)

и десятки других самого разного масштаба, позиционирования и для различных целей.

Классификация магазинов и торговых центров.

Магазин и торговый комплекс – это принципиально различные типы торговых предприятий, хотя многие критерии для их классификации схожи.

Магазин — место для торговли товарами или предоставления услуг, имеющее административно-бытовые, подсобные помещения, склад, торговый зал. Он может занимать всё здание или его часть.

Магазины классифицируются по характеру размещения в населённом пункте, по товарной специализации, по методу продажи товаров, по ценовым уровням продаваемых товаров, по размеру занимаемой площади.

Мелкими в черте города считаются торговые площади до 250 кв.м., средними 250-1000 кв.м., крупными 1000-3500 кв.м., крупнейшими свыше 3500 кв.м..

Также магазины различаются по форматам:

• минимаркет,
• супермаркет,
• гипермаркет,
• гастроном,
• дискаунтер,
• Cash&Carry («заплати и уноси»),
• Dark store («тёмный магазин»).

Отдельно необходимо остановиться на формате Dark store, который представляет собой помещение, рассчитанное на сборку заказов. Dark store выглядит, как супермаркет без рекламы и вывесок. У комплектовщика есть список покупок, которые нужно собрать для покупателя и отправить готовый заказ в пункт выдачи или курьеру для доставки на дом. Отличие от склада онлайн-торговли в том, что основная задача в максимально быстром сборе заказа. Сегодня этот формат вызывает особый интерес у ретейлеров и считается одним из наиболее востребованных. Оценка dark store - принципиально новое направление оценочной деятельности без широко распространенных  методик, и лишь самые опытные эксперты могут выполнить оценку такого магазина точно и качественно.

Помимо перечисленных критериев при отнесении магазина к какому-либо формату учитываются еще десятки показателей: от оборота в месяц до местоположения. Когда проводится оценка магазина, оценщик тщательно анализирует индивидуальные характеристики объекта и выделяет те, которые могут повлиять на рыночную стоимость. Поэтому важно обратиться к специалисту, имеющему опыт именно в оценке торговой недвижимости.

Ещё сложней оценка торгового комплекса. Торговый центр - это большая площадь, поделённая на секции, в задачи собственника входит сдать все эти помещения и получать максимальный доход. В каждом торговом комплексе есть один или несколько главных арендаторов («якорных арендаторов»), которые привлекают в ТЦ наибольшее количество покупателей.

Торговый центр представляет собой группу торговых предприятий, которые располагаются в строениях или зданиях, объединённых архитектурно и управляемых как единое целое. В торговом комплексе кроме магазинов могут находиться предприятия услуг, зона развлечений, заведения общественного питания и др. К одному из критериев торгового комплекса относится предоставление автомобильной стоянки в пределах его территории.

При отнесении торгового центра к какому-либо типу принято придерживаться европейской классификации, по которой выделяют:

• Микрорайонный торговый центр. В нём предлагаются наиболее востребованные бытовые услуги (швейная мастерская, химчистка, ремонт обуви) и ведётся торговля товарами повседневного спроса (лекарства, продукты, средства гигиены). Торговая площадь имеет размер от 1500 до 3000 кв.м. Якорного арендатора может не быть или им становится минимаркет. Микрорайонный центр расположен в отдалении от автомагистралей и его основные клиенты - жители конкретного микрорайона, для которых ТЦ находится в 5-10 минутах пешей доступности.
• Районный торговый центр. Площадь от 3000 до 10000 кв.м., именно в размере его основное отличие от предыдущего формата, так как ассортимент товаров и услуг у них схожий. Якорным арендатором может быть супермаркет, мини-якорем - магазин одежды или обуви, аптека и др. Районные центры расположены в 5-10 минутах транспортной доступности от потребителя.
• Окружной торговый центр. Площадь 50000 кв.м., расположение вблизи центральных магистралей. Для данного типа характерен широкий диапазон цен и более широкий ассортимент товаров и услуг. Здесь может быть сразу несколько якорных арендаторов: супермаркет, крупная аптека, детский магазин, универмаги, дискаунтеры и др.
• Региональный торговый центр. Площадь до 85000 кв.м. ТЦ такого типа охватывают сразу несколько районов, примерная зона охвата от 9 до 27 км. Предполагается наличие нескольких якорей. Помимо предоставления большого разнообразия различных товаров и услуг здесь организован досуг и развлечения.
• Суперрегиональный торговый центр. Площадь как правило занимает от 80000 кв.м., но может варьироваться от 50000 до 200000 кв.м. Якорными арендаторами здесь выступают универмаги полного ассортимента, которые могут занимать 50-70% арендной площади.

Данная классификация наиболее часто используется и в большей мере ориентирована на размер торговых площадей, охват потребителей, так как именно эти два критерия прежде всего влияют на стоимость торгового центра не просто как здания, но и как бизнеса.

В России долгое время были очень востребованными региональные торговые центры, но  сегодня всё более популярными становятся микрорайонные центры возле дома.

Также существует классификация, которая в качестве основного критерия учитывает специализацию торгового комплекса по которой выделяют:

• фестиваль-центры,
• пауэр-центры,
• дискаунт-центры,
• торгово-развлекательные центры,
• аутлеты
• специализированные центры и др.

При проведении оценки торгового центра, важно учитывать его классификацию с раных точек зрения, так как это может существенно повлиять на рыночную стоимость объекта.

Как проходит оценка торгового предприятия?

Оценка торговой недвижимости - более сложный процесс, чем кажется многим. При оценке торгового объекта важно понимать, что торговый комплекс предлагает своим арендаторам не просто стены и ремонт, а в первую очередь трафик, от которого напрямую зависит получение прибыли. Поэтому важно обратиться к эксперту, умеющему оценить финансовый потенциал первичной зоны торгового объекта: его расположение относительно ключевых точек города (района), транспортных магистралей, визуальную доступность. Значимым фактором при оценке станет общий состав арендаторов включая якорных.

Сложность оценки торговых комплексов в том, что здесь рынок недвижимости пересекается с другими сферами бизнеса, связанными с индустрией торговли и развлечений. При проведении процедуры оценки торгового центра, оцениваются все помещения, которые в него входят по отдельности.

Обязательное условие оценки - выезд специалиста на осмотр торгового комплекса, так он сможет оценить реальное состояние имущества и выделить все нюансы, влияющие на стоимость. Кроме того, он максимально достоверно может оценить такие факторы как транспортная и визуальная доступность, популярность объекта.

Перед расчетами оценщик анализирует состояние рынка недвижимости в данном сегменте и экономики по региону в целом. Так как проводится оценка торговой недвижимости – одного из видов коммерческой недвижимости, которая предназначена для извлечения прибыли, - оценщик обязательно проводит анализ наиболее эффективного использования объекта.

При оценке торговой недвижимости наиболее часто применяется доходный подход. Суть этого метода оценки состоит в расчете прибыли, которую может принести объект. Это соответствует прямому назначению торговой недвижимости, извлечению прибыли. Также могут при необходимости использоваться затратный и сравнительный подходы. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточные сведения о затратах на строительство аналогичного торгового предприятия с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Сравнительный подход уместен при наличии на рынке подходящих аналогов.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов и выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости, цели оценки, возможности предоставления необходимых документов и сведений. Расчеты происходят по специальным формулам с учетом корректирующих коэффициентов.

У нас вы можете заказать оценку торговых предприятий любой площади и формата, в том числе у нас сложилась широкая положительная практика по оценке крупных объектов: торговых комплексов и торговых центров.

Как заказать оценку торгового помещения?

Вы можете обратиться к нам любым удобным способом: по телефону, на электронную почту, посредством мессенджеров на сайте или воспользоваться на сайте специальной формой, заполнение которой займёт пару минут и потребует минимум информации.

В максимально короткое время мы возьмём вашу заявку в работу, и с вами свяжется специалист, ответит на вопросы и расскажет какие документы от вас потребует оценка торгового комплекса, сориентирует по стоимости.

Примерная стоимость оценки торговой недвижимости:

• до 100 кв.м — 9 000 руб.,
• от 100 кв.м до 500 кв.м. — 11 000 руб.,
• свыше 500 кв.м. — от 22 000 руб.

Для крупных объектов или большого количества помещений мы готовы обсудить индивидуальные условия

На всё время проведения оценки за вами будет закреплён менеджер, который будет курировать весь процесс и вы сможете в любой момент обратиться к нему с вопросом. После передачи необходимых документов, мы отдадим задание на оценку торговой площади в работу оценщику.
Мы обязательно согласуем с вами предварительные результаты оценки и, если вас устроит результат, все данные будут оформены в итоговый отчёт об оценке в электронном и/или печатном виде. Итоговый отчет об оценке торгового объекта будет у вас на руках уже через 5-7 дней после заказа.