Оценка торговой недвижимости (магазинов и торговых комплексов)

Оценка торговой недвижимости (магазинов и торговых комплексов)
от 9 000 рублей
Консультация специалиста
Входит в стоимость
Экспресс оценка
Входит в стоимость
Отчет в электронном виде
Входит в стоимость
Отчет на бумажном носителе - 1 экземляр
Входит в стоимость
Выезд на осмотр
от 700 рублей дополнительно
Подготовим отчет к 23 мая
Оплата
Наличными, Безналичными, По квитанции, Сбербанк Онлайн, Оплата частями

Из всех видов коммерческой недвижимости торговые объекты характеризуются наибольшим разнообразием видов и форматов. Для качественной оценки магазина, тем более для оценки торгового центра эксперт должен правильно установить тип торгового предприятия, после чего отобрать и проанализировать именно те факторы, которые в наибольшей степени влияют на рыночную стоимость объекта оценки.  Эксперты нашей компании обладают необходимой квалификацией и практическим опытом, так как в нашем портфолио есть оценка торговой недвижимости любого типа:

  • оценка магазина (для компании «М-Видео»),
  • оценка торгового центра (для компании «ИКЕА»),
  • оценка торгово-развлекательного комплекса (для холдинга «АБИ»)

и десятки других самого разного масштаба, позиционирования и для различных целей.

Классификация магазинов и торговых центров.

Магазин и торговый комплекс – это принципиально различные типы торговых предприятий, хотя многие критерии для их классификации схожи.

Магазин — место для торговли товарами или предоставления услуг, имеющее административно-бытовые, подсобные помещения, склад, торговый зал. Он может занимать всё здание или его часть.

Магазины классифицируются по характеру размещения в населённом пункте, по товарной специализации, по методу продажи товаров, по ценовым уровням продаваемых товаров, по размеру занимаемой площади.

Мелкими в черте города считаются торговые площади до 250 кв.м., средними 250-1000 кв.м., крупными 1000-3500 кв.м., крупнейшими свыше 3500 кв.м..

Также магазины различаются по форматам:

  • минимаркет,
  • супермаркет,
  • гипермаркет,
  • гастроном,
  • дискаунтер,
  • Cash&Carry («заплати и уноси»),
  • Dark store («тёмный магазин»).

Отдельно необходимо остановиться на формате Dark store, который представляет собой помещение, рассчитанное на сборку заказов. Dark store выглядит, как супермаркет без рекламы и вывесок. У комплектовщика есть список покупок, которые нужно собрать для покупателя и отправить готовый заказ в пункт выдачи или курьеру для доставки на дом. Отличие от склада онлайн-торговли в том, что основная задача в максимально быстром сборе заказа. Сегодня этот формат вызывает особый интерес у ретейлеров и считается одним из наиболее востребованных. Оценка dark store - принципиально новое направление оценочной деятельности без широко распространенных  методик, и лишь самые опытные эксперты могут выполнить оценку такого магазина точно и качественно.

Помимо перечисленных критериев при отнесении магазина к какому-либо формату учитываются еще десятки показателей: от оборота в месяц до местоположения. Когда проводится оценка магазина, оценщик тщательно анализирует индивидуальные характеристики объекта и выделяет те, которые могут повлиять на рыночную стоимость. Поэтому важно обратиться к специалисту, имеющему опыт именно в оценке торговой недвижимости.

Ещё сложней оценка торгового комплекса. Торговый центр - это большая площадь, поделённая на секции, в задачи собственника входит сдать все эти помещения и получать максимальный доход. В каждом торговом комплексе есть один или несколько главных арендаторов («якорных арендаторов»), которые привлекают в ТЦ наибольшее количество покупателей.

Торговый центр представляет собой группу торговых предприятий, которые располагаются в строениях или зданиях, объединённых архитектурно и управляемых как единое целое. В торговом комплексе кроме магазинов могут находиться предприятия услуг, зона развлечений, заведения общественного питания и др. К одному из критериев торгового комплекса относится предоставление автомобильной стоянки в пределах его территории.

При отнесении торгового центра к какому-либо типу принято придерживаться европейской классификации, по которой выделяют:

  • Микрорайонный торговый центр. В нём предлагаются наиболее востребованные бытовые услуги (швейная мастерская, химчистка, ремонт обуви) и ведётся торговля товарами повседневного спроса (лекарства, продукты, средства гигиены). Торговая площадь имеет размер от 1500 до 3000 кв.м. Якорного арендатора может не быть или им становится минимаркет. Микрорайонный центр расположен в отдалении от автомагистралей и его основные клиенты - жители конкретного микрорайона, для которых ТЦ находится в 5-10 минутах пешей доступности.
  • Районный торговый центр. Площадь от 3000 до 10000 кв.м., именно в размере его основное отличие от предыдущего формата, так как ассортимент товаров и услуг у них схожий. Якорным арендатором может быть супермаркет, мини-якорем - магазин одежды или обуви, аптека и др. Районные центры расположены в 5-10 минутах транспортной доступности от потребителя.
  • Окружной торговый центр. Площадь 50000 кв.м., расположение вблизи центральных магистралей. Для данного типа характерен широкий диапазон цен и более широкий ассортимент товаров и услуг. Здесь может быть сразу несколько якорных арендаторов: супермаркет, крупная аптека, детский магазин, универмаги, дискаунтеры и др.
  • Региональный торговый центр. Площадь до 85000 кв.м. ТЦ такого типа охватывают сразу несколько районов, примерная зона охвата от 9 до 27 км. Предполагается наличие нескольких якорей. Помимо предоставления большого разнообразия различных товаров и услуг здесь организован досуг и развлечения.
  • Суперрегиональный торговый центр. Площадь как правило занимает от 80000 кв.м., но может варьироваться от 50000 до 200000 кв.м. Якорными арендаторами здесь выступают универмаги полного ассортимента, которые могут занимать 50-70% арендной площади.

Данная классификация наиболее часто используется и в большей мере ориентирована на размер торговых площадей, охват потребителей, так как именно эти два критерия прежде всего влияют на стоимость торгового центра не просто как здания, но и как бизнеса.

В России долгое время были очень востребованными региональные торговые центры, но  сегодня всё более популярными становятся микрорайонные центры возле дома.

Также существует классификация, которая в качестве основного критерия учитывает специализацию торгового комплекса по которой выделяют:

  • фестиваль-центры,
  • пауэр-центры,
  • дискаунт-центры,
  • торгово-развлекательные центры,
  • аутлеты
  • специализированные центры и др.

При проведении оценки торгового центра, важно учитывать его классификацию с раных точек зрения, так как это может существенно повлиять на рыночную стоимость объекта.

Как проходит оценка торгового предприятия?

Оценка торговой недвижимости - более сложный процесс, чем кажется многим. При оценке торгового объекта важно понимать, что торговый комплекс предлагает своим арендаторам не просто стены и ремонт, а в первую очередь трафик, от которого напрямую зависит получение прибыли. Поэтому важно обратиться к эксперту, умеющему оценить финансовый потенциал первичной зоны торгового объекта: его расположение относительно ключевых точек города (района), транспортных магистралей, визуальную доступность. Значимым фактором при оценке станет общий состав арендаторов включая якорных.

Сложность оценки торговых комплексов в том, что здесь рынок недвижимости пересекается с другими сферами бизнеса, связанными с индустрией торговли и развлечений. При проведении процедуры оценки торгового центра, оцениваются все помещения, которые в него входят по отдельности.

Обязательное условие оценки - выезд специалиста на осмотр торгового комплекса, так он сможет оценить реальное состояние имущества и выделить все нюансы, влияющие на стоимость. Кроме того, он максимально достоверно может оценить такие факторы как транспортная и визуальная доступность, популярность объекта.

Перед расчетами оценщик анализирует состояние рынка недвижимости в данном сегменте и экономики по региону в целом. Так как проводится оценка торговой недвижимости – одного из видов коммерческой недвижимости, которая предназначена для извлечения прибыли, - оценщик обязательно проводит анализ наиболее эффективного использования объекта.

При оценке торговой недвижимости наиболее часто применяется доходный подход. Суть этого метода оценки состоит в расчете прибыли, которую может принести объект. Это соответствует прямому назначению торговой недвижимости, извлечению прибыли. Также могут при необходимости использоваться затратный и сравнительный подходы. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточные сведения о затратах на строительство аналогичного торгового предприятия с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Сравнительный подход уместен при наличии на рынке подходящих аналогов.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов и выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости, цели оценки, возможности предоставления необходимых документов и сведений. Расчеты происходят по специальным формулам с учетом корректирующих коэффициентов.

У нас вы можете заказать оценку торговых предприятий любой площади и формата, в том числе у нас сложилась широкая положительная практика по оценке крупных объектов: торговых комплексов и торговых центров.

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости для компании ИКЕА, проведенные ООО "Компания Оценки и Права"

Одним из постоянных клиентов нашей компании стала крупнейшая в мире торговая сеть по продаже мебели и товаров для дома – компания «ИКЕА». Для оспаривания кадастровой стоимости и снижения налогооблагаемой базы требовалась оценка семейного торгового центра "Мега" общей площадью 135 000 кв.м в Нижегородской области.

Согласно проведенному сегментированию объекта недвижимости, оценщиком установлено, что объект оценки относится к торговой недвижимости класса «В» с расположением офисных и складских помещений.

На дату оценки рынок аналогичной недвижимости в Нижегородской области и г. Нижний Новгород был достаточно развит.

На первом этапе оценки были собраны и изучены правоустанавливающие документы, получены сведения об отсутствии обременений у объекта.

Далее оценщик проанализировал характеристики объекта, влияющие на его цену:

  • Местоположение;
  • Техническое состояние отделки;
  • Физическое состояние;
  • Тип объекта;
  • Площадь;
  • Доступ к объекту;
  • Расположение относительно красной линии;
  • Класс качества;
  • Наличие парковки

Помимо индивидуальных характеристик, на рыночной стоимости торговой недвижимости  отражается ситуация в стране и регионе, поэтому при оценке был проведён макроэкономический, отраслевой и региональный анализ. Оценщик детально проанализирован рынок торговой недвижимости Нижегородской области и выяснил, что рынок активен, собственники готовы на существенный торг. Стоимость торговых зданий и стоимость сдачи в аренду по г. Нижний Новгород и Нижегородской области существенно колеблется, что связано с различным местоположением, удаленностью от станции метро, площадью, типом парковки и т. д.

На момент оценки формат торговой недвижимости был наиболее востребован. В частности, в Нижнем Новгороде и Нижегородской области в торговом секторе наблюдалась средняя доля свободных площадей, высокие арендные ставки и постоянное появление новых предложений. Эксперты рынка прогнозировали дальнейший рост интереса к данной категории недвижимости и вливание серьезных инвестиций как со стороны российских, так и европейских девелоперов.

От затратного подхода для оценки эксперт отказался, мотивируя сложностью получения достаточно детальной оценки затрат на строительство идентичного аналогичного объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Для определения итоговой рыночной стоимости оценщик принял решение применить сравнительный и доходный подходы.

После расчёта объективной рыночной стоимости торгового комплекса и применения необходимых корректировок, результаты оценки были согласованы с клиентом. Далее подключились наши юристы, которые собрали необходимые документы, составили и подали заявление об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Мы отстояли интересы нашего клиента и суд установил стоимость торгового комплекса в размере рыночной, а нашим клиентом удалось сэкономить на налогах огромные суммы.

Оценка торговой недвижимости в нашей компании может быть проведена для различных целей: страхования, кредитования под залог, для вступления в наследство, раздела имущества, банкротства или ликвидации компании, внесения в уставной капитал и др. Очень часто к нам обращаются за услугой оценка торгового комплекса для оспаривания кадастровой стоимости.

Как заказать оценку торгового помещения?

Вы можете обратиться к нам любым удобным способом: по телефону, на электронную почту, посредством мессенджеров на сайте или воспользоваться на сайте специальной формой, заполнение которой займёт пару минут и потребует минимум информации.

В максимально короткое время мы возьмём вашу заявку в работу, и с вами свяжется специалист, ответит на вопросы и расскажет какие документы от вас потребует оценка торгового комплекса, сориентирует по стоимости.

Примерная стоимость оценки торговой недвижимости:

  • до 100 кв.м — 9 000 руб.,
  • от 100 кв.м до 500 кв.м. — 11 000 руб.,
  • свыше 500 кв.м. — от 22 000 руб.

Для крупных объектов или большого количества помещений мы готовы обсудить индивидуальные условия

На всё время проведения оценки за вами будет закреплён менеджер, который будет курировать весь процесс и вы сможете в любой момент обратиться к нему с вопросом. После передачи необходимых документов, мы отдадим задание на оценку торговой площади в работу оценщику.
Мы обязательно согласуем с вами предварительные результаты оценки и, если вас устроит результат, все данные будут оформены в итоговый отчёт об оценке в электронном и/или печатном виде. Итоговый отчет об оценке торгового объекта будет у вас на руках уже через 5-7 дней после заказа.

Показать полностью

Сертификаты и свидетельства для проведения оценки торговой недвижимости (магазинов и торговых комплексов)

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации № 109 от 4 февраля 2021г. срок действия квалификационных аттестатов оценщиков продлевается: 
для аттестатов, выданных до 31.10.2017 г., - на 10 месяцев;
для аттестатов, выданных с 01.11.2017 г. по 31.01.2018 г., - на 7 месяцев;
для аттестатов, выданных с 01.02.2018 г. по 31.05.2018 г., – на 4 месяца.

Наши Клиенты

Нам доверяют более 2000 организаций

Наши Партнеры

Мы аккредитованы в 30+ крупнейших банках


Заказать оценку торговой недвижимости (магазинов и торговых комплексов)

Для того, чтобы заказать оценку торговой недвижимости (магазинов и торговых комплексов), вы можете воспользоваться любым удобным способом.


Заказать по email
Заказать через сайт

Позвоните по телефону:

+7 (499) 110 28 36
Режим работы: c 9:00 – 18:00 Будни