Оспаривание кадастровой стоимости

Рост кадастровой стоимости жилой или коммерческой недвижимости устанавливается государством. При этом не всегда учитывает, был ли в доме выполнен капитальный ремонт или располагаются ли неподалеку вредные производства. Поэтому в большинстве случаев оспаривание кадастровой стоимости — выигрышный процесс.

Справедливая оценка объекта недвижимости и его физического состояния в комплексе с услугами квалифицированных юристов ООО «Компания Оценки и Права» помогут решить вопрос в пользу правообладателя. Новая сниженная цена применяется ретроспективно вместо предыдущей.

Что произойдет после положительного судебного решения:

• частично или в полном объеме вернутся уже уплаченные налоги;
• уменьшится налоговая ставка по объекту, являющемуся предметом спора;
• повысится капитализация объекта.

Также руководители бюджетных учреждений будут привлечены к ответственности, если количество некачественных оценок, подтвержденных судом, превышает 20% от остальных.

Когда можно оспаривать кадастровую стоимость

Основанием для пересмотра кадастровой стоимости могут быть:

• выявленные ошибки, способные влиять на кадастровую стоимость при ее определении. К таковым относятся неверные данные о том, из какого материала выполнен дом, когда был построен, функциональное предназначение недвижимости и т.д.;
• необходимость в соответствии с рыночной стоимостью установить кадастровую.

В обоих случаях потребуется доказательная база, поэтому необходимы документы, подтверждающие завышенную оценку. Определить кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, используя сервисы «Справочная информация по объектам недвижимости» или «Публичная кадастровая карта», в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта или в личном кабинете ФНС.

Кто может оспаривать кадастровую стоимость

Судебная практика, связанная с оспариванием кадастровой стоимости, показала, что на это имеют право:

• органы государственной власти или местного самоуправления, если это касается их собственности (ч.1 ст. 24.18 ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ);
• физические или юридические лица, являющиеся собственниками городских квартир или комнат, загородных домовладений или дач, земельных участков и недвижимости нежилого назначения;

Согласно ч.1 ст. 24.18 ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ муниципалитеты уполномочены оспаривать результаты определения кадастровой оценки только на имущество, находящееся в их собственности. Но в 2016 году Конституционный Суд постановил, что эти органы могут участвовать в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, ведь он берется за основу при ее расчете.. Если эта территория включает в себя землю другого собственника, которая может существенно влиять на кадастровую оценку, муниципалитет вправе ее оспорить. Но стоит отметить, что ни постановление Конституционного Суда, ни закон №135-ФЗ не содержит норм, позволяющих органам местного самоуправления оспорить кадастровую оценку объектов, не относящихся к их собственности.

Также с трудностями в оспаривании сталкиваются арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности, особенно если срок аренды небольшой. Ссылаясь на закон №221-ФЗ, суды часто отказывают таким арендаторам, если срок договора менее пяти лет.

Что касается налоговых органов, они не имеют права на оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, ссылаясь на принятие неверных данных для исчисления земельного налога. Это связано с отсутствием имущественно-правового интереса. По данному делу ФНС не может обжаловать судебный акт.

Этапы процедуры

Согласно 22-й статье Федерального закона №137-ФЗ, порядок оспаривания кадастровой стоимости таков:

• Оценивается целесообразность процедуры. При отсутствии перспектив в процедуре на данном этапе последующие действия не потребуются. При наличии таковых обсуждается процедура дальнейших действий.
• Оценивается объект. На этом этапе работает оценщик. В случае признания завышенной кадастровой стоимости объекта данный специалист подготавливает пакет документов, необходимый для оспаривания.
• Формируется отчет об оценке согласно реальной стоимости. Этот документ должен отображать рыночную стоимость объекта недвижимости на ту дату, на которую установлена кадастровая стоимость. Отчет должен быть на бумажном и электронном носителе, т.е. с электронной цифровой подписью оценщика.
• Проводится работа с территориальной комиссией. В этот орган подается пакет документов с заявлением об оспаривании. К нему прилагают выписку из ЕГРН, отображающую сведения о результатах кадастровой оценки, копию правоустанавливающих документов на объект и отчет об его оценке реальной (рыночной) стоимости. В случае неудовлетворительного решения комиссии прибегают к следующему этапу.
• Оспаривание в судебном порядке. В качестве предмета искового заявления может быть оспаривание результатов либо определения кадастровой стоимости, либо решения комиссии. У этих двух предметов спора разные порядки рассмотрения, хоть и одинакова цель — снизить финансовую нагрузку. При подаче искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости заявителю потребуется доказать факт ее отличия от рыночной и нарушения его прав. При желании обжаловать решение комиссии важно наличие существенных нарушений при его принятии.

Важно учитывать, что только после внесения кадастровой стоимости в ЕГРН ее можно оспорить в Территориальной комиссии или в суде. После положительного решения дела в ЕГРН вносится новая стоимость объекта недвижимости и применяется для налогооблагаемой базы. В связи с данным обстоятельством налогоплательщик обращается в ФНС с требованием вернуть излишне уплаченные суммы по налогу. Основание — уже оспоренная завышенная кадастровая цена.

Какие документы потребуются в суде:

• об оплате госпошлины на каждый объект недвижимости, в отношении которого будет вестись оспаривание;
• выписка из ЕГРН с основной информацией об объекте;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
• отчет об оценке на бумажном и электронном носителях;
• ИНН;
• копия свидетельства ОГРН;
• копия решения о назначении генерального директора;
• копия приказа о вступлении в должность генерального директора;
• копия решения учредителя о создании юридического лица;
• копия Устава Общества;
• доверенность на представителя: если в качестве такового выступает физическое лицо, документ должен быть нотариально оформленным. На юридическое лицо доверенность может быть оформлена в простой письменной форме, на ней должна быть подпись директора и печать предприятия.

Все копии должны быть заверены печатями. На основании представленного пакета документов, а также самого искового заявления суд назначит экспертизу. В 2021 году был установлен Перечень судебных экспертиз, которые проводятся только государственными судебно-экспертными организациями. В список включена экспертиза оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Основание — распоряжение №3214-Р. Поэтому только квалифицированные специалисты добиваются снижения кадастровой стоимости в судебном порядке.

Сроки процедуры

Сроки процедуры зависят от того, в какой инстанции происходит оспаривание:

• Территориальная комиссия. Как только заявитель подал соответствующее заявление, комиссия направляет уведомление о поступлении этого документа в органы местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости. На это дается семь дней. Полный цикл процедуры оспаривания в территориальной комиссии составляет один месяц, по истечении которого комиссия назначает заседание и выносит решение. Отказ оспаривают в суде в течение трех месяцев.
• Суд. В зависимости от заявленных требований срок процедуры варьируется от одного до трех месяцев.

С первого января 2023 года досудебный порядок оспаривания станет обязательным. В суд будет запрещено обращаться без отказа в снижении кадастровой стоимости. Это значительно увеличит срок процедуры оспаривания (вплоть до полутора лет).

Такие сроки, а также изменяемая законодательная база и сложность процедуры делают ее непосильной для большинства людей. Наша команда экспертов поможет вам проанализировать ситуацию и подготовить пакет документов. Мы будем за вас взаимодействовать с государственными органами и представим ваши интересы в суде. С нами кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости будет снижена и внесена в Росреестр, после чего вы сможете оптимизировать налогообложение и оформить налоговый возврат.