Оценка офиса и бизнес-центра

Определение стоимости помещений коммерческого назначения - одна из наиболее сложных задач для любого эксперта, который стремится сделать глубокий профессиональный анализ и определить реальную рыночную цену объекта.

Наша компания регулярно оказывает услуги по оценке офиса и других объектов офисной недвижимости. В отличие от другой недвижимости, относящейся к категории нежилых помещений коммерческого назначения (складских помещений, торговых объектов, производственных площадей) внутренние условия офиса должны предполагать возможность и удобство выполнения служащими компании административной работы. Соблюдение этого требования и определяет в конечном итоге стомость здания или помещения.

Современные тенденции рынка офисной недвижимости

Развитие управленческой науки привело к возникновению офисов разного типа. Классический офис предполагает изолированные кабинеты для сотрудников. Такой тип офисов специалисты называют сервисными. Офисы open-space имеют свободную планировку и открытый тип. По такому же принципу организовываются коворкинги – современный вид максимально гибкого офисного пространства. В офисах комбинированного типа рабочие места отделяются друг от друга перегородками, но могут присутствовать и изолированные кабинеты.

На сегодня сервисные офисы и коворкинги считаются наиболее надёжным вложением, и наблюдается стабильный рост числа таких проектов.

Обращаясь за услугой оценки офиса, иногда путают понятие офиса, бизнес-центра и офисного центра. Помещения, располагающиеся в бизнес-центре могут быть многофункциональными, а офисный центр - это здание или выкупленный этаж, где помещения оборудованы именно под офисы в соответствии во всеми требованиями. В нашей компании вы одинаково успешно можете получить квалифицированный отчет:

• по оценке бизнес-центра,
• по оценке офисного здания и центра,
• по оценке офиса.

Что влияет на стоимость офисных помещений?

Проводя оценку офисных помещений, оценщик выделяет ряд существенных характеристик, которые играют большую роль при определении рыночной стоимости офиса.

К таким факторам можно отнести следующие:

• Передаваемые имущественные права, ограничения этих прав, а также обременения по использованию объекта недвижимости. Оценка офисного помещения – это определение стоимости объекта недвижимости не только с учетом его физических характеристик, но и оценка соответствующих прав собственности на него.
• Условия рынка. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, из-за колебания спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, в том числе влияет на рыночную стоимость офисов.
• Местоположение объекта. Наибольшую стоимость имеют объекты, расположенные в культурном и историческом центре города, а наименьшую – на его окраине и в районах крупных промышленных предприятий. Наличие выхода на красную линию также является существенным фактором, определяющим более высокую стоимость и привлекательность помещения.
• Наличие отдельного входа и тип объекта. Отдельно стоящее офисное здание всегда будет иметь более высокую рыночную стоимость, чем встроенное помещение.
• Больше всего ценятся помещения на первых этажах, на втором месте помещения, занимающие 2 этаж и выше, далее офисы, располагающиеся в цоколе, а наименее ценные подвальные помещения.
• Инфраструктура. Сегодня арендаторы не готовы мириться с низким уровнем комфорта. При оценке офисных помещений инфраструктура более весомый фактор, чем локация. Западные методики оценки делают упор на местоположение, а согласно современным российским подходам большее влияние на рыночную стоимость оказывает комфортабельность и инфраструктура. Поэтому за оценкой офисов важно обратиться к специалистам, которые правильно учтут все факторы и позволят провести оценку в ваших интересах.
• Инженерно-техническое состояние здания, планировка и состояние отделки. Внутреннее состояние офисных объектов существенно влияет на их стоимость. Объекты, имеющие удовлетворительное состояние, требующее косметического ремонта, теряют от своей стоимости до 17% от цены объектов с современной отделкой, а недвижимость без отделки - до 26%.

Как влияет классификация на рыночную стоимость офисных помещений?

Присвоение офисному центру определённого класса предполагает наличие у него определённых характеристик и функционала, чем класс выше, тем более серьёзные требования предъявляются к помещению. Имеют значение конструктивные особенности здания, инженерные характеристики, местоположение, инфраструктура, управление зданием, доступность дополнительных услуг для арендаторов и др.

Самый высокий класс офисной недвижимости — А. Если какие-то характеристики отсутствуют класс снижается. Для более точной классификации применяются подклассы (A+ / A / A- и В+ / B). Класс офиса имеет существенное значение при определении арендной ставки и рыночной стоимости офисного помещения. Первую классификацию приняли в 2009 году и офисная недвижимость распределялась по классам А, В, С, D, но с тех пор менялись запросы к характеристикам и обновлялись параметры. С 2022 года будет действовать обновлённая классификация, её основная цель в улучшении качества офисной недвижимости и заполняемости офисных и бизнес-центров.

Сегодня компании не столько стремятся занять офис в центре города, сколько снять офис с комфортными условиями для работы. При проведении процедуры оценки офисного помещения, наши специалисты отмечают, что офис с хорошей внутренней отделкой и энергоэффективными технологиями более востребован арендаторами, чем необорудованное помещение без ремонта в центре. Поэтому сегодня при оценке офисных помещений важно учитывать новую систему классификации офисных объектов, которую утвердила Российская гильдия управляющих и девелоперов.

В обновлённой классификации повышены требования к техническим и инженерным характеристикам бизнес-центров классов А, В и В+, появились требования, связанные с экологией и энергетической эффективностью. Офисные помещения, которые ранее относились к классу С сертифицировать не будут, так как этот класс решили упразднить.

Как мы проводим оценку офисных площадей?

Оценка офисных помещений в нашей компании может быть проведена для различных целей: страхования, кредитования под залог офиса, для вступления в наследство, раздела имущества, банкротства или ликвидации компании, внесения в уставный капитал и др. Очень часто к нам обращаются за оценкой офиса для продажи.

Кейс ПАО «ЛК «Европлан». Компания «Европлан» — лидер рынка автолизинга России Заказчику требовалось оценить почти 1000 кв.м. торгово-офисной недвижимости, находящейся в Санкт-Петербурге. Оценить помещения требовалось для наиболее выгодной продажи. Было несколько претендентов на их покупку, но владелец недвижимости посчитал, что реальная стоимость помещений может быть выше суммы, которую предлагали потенциальные покупатели. Чтобы аргументировать стоимость объекта, потребовалась независимая оценка офисов. Рыночная стоимость офиса, установленная нашим экспертом, совпала с ожиданиями заказчика. Благодаря отчёту об оценке, собственнику офисных помещений удалось обосновать установленную стоимость покупателю и продать офисы по максимально выгодной цене.

Мы проводим оценку офисов любой площади, в том числе у нас сложилась широкая положительная практика по оценке крупных объектов: офисных зданий и бизнес-центров.

Кейс АО комбак «Арзамас». Была проведена оценка трёхэтажного офисного здания в Нижегородской области, в котором располагается коммерческий банк. Отчёт об оценке офисного помещения требовался для предоставления в Центральный Банк Российской Федерации для подтверждения правильности отражения стоимости имущества в бухгалтерском балансе.

Оценка офисных помещений — более сложный процесс, чем кажется многим. На первом этапе оценки собираются и изучаются правоустанавливающие документы, сведения об отсутствии обременений у объекта. Далее оценщик анализирует характеристики офиса и выделяет те, которые смогут повлиять на его цену. Помимо характеристик объекта, на рыночной стоимости коммерческой недвижимости отражается ситуация в стране и регионе, поэтому при оценке проводятся макроэкономический, отраслевой и региональный анализ, исследуется рынок продажи и аренды коммерческой недвижимости, определяется наиболее эффективное использование офисных помещений.

Чтобы провести оценку объективно и в интересах клиента, оценщик должен обладать опытом и соответствующей квалификацией именно по оценке офисной недвижимости. Все специалисты нашей компании являются членами СРО, регулярно сдают экзамены и подтверждают квалификацию. Ответственность каждого оценщика застрахована на 5 000 000 млн. рублей, а компании на 120 000 000 млн. рублей

Как заказать оценку офисного помещения?

Вы можете обратиться к нам любым удобным способом: по телефону, на электронную почту, посредством мессенджеров на сайте или воспользоваться на сайте специальной формой, её заполнение займёт пару минут и потребует минимум информации.

В максимально короткое время мы возьмём вашу заявку в работу, и с вами свяжется специалист, который ответит на вопросы и расскажет какие документы от вас потребует оценка офиса, сориентирует по стоимости.

Стоимость оценки офисов:

• до 100 кв.м. — от 9 000 руб.,
• от 100 кв.м. до 500 кв.м.. — 11 000 руб.,
• свыше 500 кв.м. — от 22 000 руб.

Если вы планируете заказать оценку крупного офисного помещения, мы готовы обсудить индивидуальные условия сотрудничества.

На всё время проведения оценки офисных площадей мы закрепим за вами менеджера, который будет курировать весь процесс сотрудничества, и вы сможете в любой момент обратиться к нему с вопросом.

Когда будет готов отчёт мы согласовываем с вами предварительный вариант. Если вас устроит результат, все данные оформляются в итоговый отчёт об оценке в электронном или печатном виде. От момента оформления заказа до предоставления итогового отчета нам потребуется всего 5-7 дней.